Er bestaat nog steeds grote onduidelijkheid omtrent de aftrekbaarheid van de btw wanneer het gaat om de aankoop van een nieuw gebouwd onroerend goed, waarbij in eerste instantie de btw verschuldigd is tegen het tarief van 21%. Ingevolge de recente wetgeving is in sommige gevallen zelfs die btw verschuldigd op het grondaandeel.
Hoe kan een nieuw pand verkregen worden?
Het verwerven een nieuw gebouwd onroerend goed via een vennootschap kan op verschillende manieren. Ofwel doet de vennootschap dit als volle eigenaar al dan niet in onverdeeldheid, ofwel wordt zij vruchtgebruiker, erfpachter of opstalhouder, ofwel verwerft zij een pand via een leasingconstructie.
In al deze gevallen is de btw à rato van 21 % verschuldigd, zolang het gaat om “nieuwbouw” Sedert 1 januari 2011 is eveneens de btw tegen het tarief van 21 % verschuldigd indien de grond samen met het erop staande nieuwe gebouw door eenzelfde persoon wordt verkocht. Wordt de grond van een derde gekocht verschillend van de verkoper van het pand, dan moet de vennootschap registratierechten betalen tegen het tarief van 10% (voor Vlaanderen).
Wat is nieuwbouw voor de btw?
Een onroerend goed is “nieuw” tot 31 december van het tweede jaar volgend op het jaar waarin het pand voor het eerst in gebruik of in bezit genomen werd.
Voorbeeld: een onroerend goed werd gebouwd in 2010 en voor het eerste in gebruik genomen op 1 januari 2012. Voor de btw is het pand nieuw tot 31 december 2014 en kan tot die datum met btw verkocht worden.
Aftrekbaarheid van de btw
Indien de vennootschap dit onroerend goed volledig gebruikt voor de uitoefening van haar activiteiten, dan moet enkel nog de nagegaan worden of haar activiteiten als dan niet onder de btw -wetgeving vallen met recht op aftrek. Is dit het geval, dan is de btw op de aankoop volledig aftrekbaar. In het tegengestelde geval is zij dus geen btw -plichtige en kan zij de btw niet recupereren. Bij gemengde btw- plicht is de btw aftrekbaar in de mate van de btw- activiteit.
Dit laatste is bijvoorbeeld het geval wanneer een vennootschap naast haar btw- activiteiten met recht op aftrek deels het pand ter beschikking stelt van haar zaakvoerder. Ofwel betaalt deze zaakvoerder hiervoor een huur met geregistreerde huurovereenkomst, ofwel laat hij/zij dit belasten als voordeel van alle aard.
Gezien huur buiten de btw- wetgeving valt, wordt de vennootschap gemengde btw- plichtige. Hierdoor wordt de btw op de aankoop van het nieuwe pand beperkt aftrekbaar in de mate waarin het pand voor de btw- activiteit gebruikt wordt.
Voorbeeld: een vennootschap koopt in volle eigendom een onroerend goed met betaling van de btw. Ook op de grondprijs wordt btw betaald. Voor haar btw – activiteiten gebruikt zij het pand voor 60% van de totale oppervlakte. In beginsel is de btw dan ook aftrekbaar ten belope van dit percentage.
Nochtans mogen we dit niet veralgemenen. In de praktijk bekijkt de btw- Administratie de aftrek tot beloop van die 60% zoals in het voorbeeld gesteld met veel scherpere ogen! Zo voorziet zij volgende regels:
– de btw op de uitgaven m.b.t. het zuiver beroepsmatig gebruik: volledig aftrekbaar ;
– de btw op de uitgaven die zuiver privatief toe te schrijven zijn: niet aftrekbaar;
– de btw op de uitgaven die gemengd gebruik inhouden: aftrekbaar conform een verhoudingsgetal.
Onder de uitgaven die behoren tot de zuiver privatieve sfeer behoren de uitgaven voor de inrichting van een keuken, bad- en douchekamers, slaapkamers, sauna’s, zwembaden, tuinen, hobbyruimten enz. Op deze uitgaven is met andere woorden de btw nooit aftrekbaar.
Voor de uitgaven die een gemengd gebruik inhouden, zowel voor privatief als bedrijfsmatig gebruik, vallen dan weer onder dat verhoudingsgetal van 60%. Die verscherping van de Administratie kan zowel in het voordeel als in het nadeel van de belastingplichtige uitdraaien.
Voorbeeld: zelfde voorbeeld als hierboven, met dien verstande dat de aankoopprijs voor de totaliteit van het pand inclusief het grondaandeel 550.000 EUR bedraagt exclusief btw, waarvan voor 50.000 EUR exclusief btw aan uitgaven zuiver privatief zijn toe te schrijven en 55.000 EUR exclusief btw voor de inrichtingskosten van de bedrijfsruimte (inmaakkasten, sanitair, elektriciteit, vloeren, schilderwerken …).
Aftrekbaarheid btw:
– inrichting bedrijfsruimte: 55.000 EUR x 21% ofwel 11.550 EUR volledig aftrekbaar;
– privatieve ruimten: 50.000 EUR x 21% ofwel 10.500 EUR niet aftrekbaar;
– gemengd gebruik: (550.000 EUR minus 105.000 EUR) x 21% x 60% = 56.070 EUR.
In het totaal kan dus slechts voor 67.620 EUR gerecupereerd worden i.p.v. 69.300 EUR indien over de totaliteit 60% in aftrek zou worden gebracht (550.000 EUR x 21% x 60%).
Conclusie
Analyseer op voorhand goed bij gemengd gebruik hoe het beroepsmatig deel bepaald wordt, ter bepaling van de aftrekbaarheid van de btw. Wees op uw hoede voor de zuiver privatieve uitgaven. Documenteer u en laat u vooral bijstaan door uw accountant of boekhouder.
Auteur
Luc Lingier
Manager Amplitudo Academy & Think tank
